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【董事长专访】和昌武磊:一位80后精英的地产千亿梦

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发表于 2019-5-22 01:42:45 | 显示全部楼层 |阅读模式
  
  【封面人物】和昌集团董事长   武磊先生
  文\潘永堂
  2017年,昔日傲娇的百亿销售,如今只排名180强
2017年,巨头房企迎来5000亿、6000亿的新高度
2017年,从160亿到6000亿,是百强到首强的差距
  在严重分化的中国楼市下,众多小房企提前纷纷转型,甚至转行求生;而巨头房企一边冲击5000亿,6000亿规模,一边加速多元化布局,探索新战场谋求可持续发展。此刻,唯独百亿级的中型房企,不大不小,反而最尴尬!
  他们,未来将如何抉择?企业又该何去何从?是个亟待马上解决的时代命题。
  他们是否还有迅速做大规模的战略窗口期?
最严调控下是否依旧有机会越过千亿龙门?
他们又该如何才能弯道超车,业绩大增长?
……
  带着对当下中国中型优秀房企未来战略选择和走向的热切关注,地产总裁内参独家专访了2017年业绩200亿左右,力求2020年冲击千亿的和昌集团董事长武磊先生。通过武磊先生的精彩对话与观点碰撞,让我们看到一家中型房企激情满怀,全力以赴、谋定而后动冲击千亿的奋斗者样本。
  一、武磊看市:看多地产
  房地产,是中国经济体不可或缺的一个重要行业,它本身的行业国家贡献,包括带动的50多个上下游产业,这是一个巨量的、不可忽视的价值和能量。
  1,未来10多年,房地产在10~15万亿箱体里震荡
  无论史上最严调控,还是白银时代与否,房地产行业,不会因为政策性、市场性因素一下就凭空暗淡、变小了。
  的确,优秀房企掌舵人都在看多。
  在和昌集团董事长武磊看来,“哪怕是未来10年、20年,中国房地产依旧是一个10万亿量级的超级行业,未来房地产每年销售额会在10万亿箱体上下波动,比如在好的年份可能会到15万亿箱顶,到差的年份可能会到9万亿、10万亿箱底。”
  为何未来楼市不是掉头向下,而是10万亿量级高位横盘?武磊认为有三大力量支撑。
  首先,未来中国城市群的人口吸附能力依旧强劲,特别是一线城市的人口涌入依然强劲。而大城市人口限制性政策,不是阻碍,而只是延缓扩展的速度。比如美国最发达的东、西海岸区域集中了美国40%多的人口,而东京大都市圈也占据了日本大概60%的人口,而对比正在崛起的中国,目前北上广深以及各自城市群人口聚集度还相对不足,未来人口聚集趋势依然不减。
  第二,对于已经在一、二线城市有房一族,他们对房地产依旧有巨大的更新、改善需求,老房换新房、郊区房换市区房,小房换大房……特别是他们“老化的、过时的”第一代住宅、第二代住宅已经严重不适应当前社会审美和生活品质标准。同时,对于中西部区域楼市,由于自身城市发展升级以及东部区域产业继续深度转移到中西部,也会支撑中西部一些重点城市的发展和楼市的发展。
  第三,第二波人口红利会在未来10年、20年涌现。第二波人口红利,一是如今二胎政策的颁布对当下年轻夫妇的二胎刺激,二是70年代中期人口,他们的二胎或者多胎也开始同步出生。
  2,地产红利:消费升级超过人口红利和经济发展
  改善需求,是地产下半场的新蓝海!
  一个大时代背景是,商品繁荣、各行业产能过剩很大程度上解决了商品有和无的问题,而紧接着商业进入一个好和坏,也就是消费升级的新阶段。
  与之伴随的是中国人均GDP从8800美金提升到15000美金,财富在不断积累,物质水平在提高,可以预见的是,未来中国人消费升级的欲望会迅速膨胀,这种强烈的改善、升级、追求更美好生活的欲望和追求,一定会对原来的居住水平和品质产生不满。
  在武磊所关注的房地产领域,今天中国人居消费升级的刚需欲望,甚至会超过中长期的人口红利和经济增长对房地产的利好效应,这个趋势可能会至少持续8到10年,而和昌要提前抓住这波人居消费升级的风口。
  3,行业之变:普遍性机遇不在,只有结构性机会
  地产稳中有涨,但却非整个市场一片飘红!
  未来不同的房企,不同的城市,不同的区域,不同的细分市场,会表现出巨大的分化。
  武磊也强调,谈楼市平均数、谈全国市场已经没有意义,房地产开始不像过去普涨,而是更鲜明的结构性机会。
  未来只有少数房企胜出,只有少数城市地产繁荣。
  这就好比全球一些发达国家城市,不均衡,集群效应是典型,比如东京大区域土地面积只占了日本17%,但东京区域的人口却占了日本的50%、60%。
  二、武磊政策“透视”
  中国房地产是政策市,不谈对政策的解读,不足以谈企业的战略选择。
  如何看待新政?政府是在打压楼市吗?未来又会如何?武磊娓娓道来。
  1, 强调控:短期不结束,手段有分化
  武磊强调,所谓政府调控,其实即不愿意让房地产持续的猛涨,也不愿意看到房价跳水式下降,而稳健、可持续的增长,而不是大起大落,才是中央政策市所赋予房地产的期望。
  今天大家都感觉限价等调控政策,不是一个市场化手段,是典型行政手段,但这非一个负面的政策,相反,如果没有这个强势政策及时出来,今天房价可能已经疯掉了,这个行业就会出大问题。
  关于调控,值得关注的还有一个逻辑。
  即调控的源头,更多还是来自中央政府和地方政府。
  在这其中,政府都是在用未来的钱去做当下的投资和运营。
  通俗的说,就好比中国老太太往往是攒了一辈子钱,到临终时候终于攒够钱买了套房。但美国老太太却不这样做,美国老太太是先贷款买房子,先住进去享受,而后不停的还钱,到了临死时候也还清了贷款。
目前中国政府的逻辑也犹如美国老太太的逻辑。
  即用未来的钱,通过政府的持续发债、城市的超前投资和基础设施建设,而依赖的则是中国经济6.7%GDP增长,依赖较多的外汇储备。但是中长期看,经济不可能永远6.7%的高增长下去,当它向下走,增速降低后如何去弥补之前的债务,这就需要关键行业的经济增长具有中长期的持续性。
  所以从这个角度看,中央政府既不会让地产过度扩张,也不能真心下狠心打压。再考虑到众多地方政府的土地财政压力目前依旧没有有效解决,而中央考虑更多的民生、和谐、更关注长期、持续发展,因此调控的松与紧,其实也是中央政府与地方政府的博弈。
  在武磊看来,如今在中央政府这种强势管控的模式下,短期内想要扳回楼市松绑的局面可能性不大;而今天中国实体经济正在复苏,可能对土地财政的依赖度没有过去那么强烈,因此武磊判断当下的调控综合手段中,有一些手段将会继续保持。
  比如限价可能会持续下去,政府会给出合理的指导价,超过这个指导价就不允许涨价了。
比如有的调控手段也会撤销,如限签,即给你批准了价格却不让你签约备案,这个政策是短期使用,中长期用一定会直接影响到开发商的现金流危机和民生居住的满足。
  2,新常态:降预期,换心态,强能力
  楼市格局已变,开发商需要及时调整预期和心态。
  调整什么了?武磊直接强调了三点:
  首先,不要对拿地后再有那么好的预期。周边面包3万\平米,地价拍出2.5万\平米,就不能再赌未来更高预期了。
  武磊强调,谁赌进去谁就会输。
  过去胆大的碰到好行情,反而是好事,
今天胆大、赌性大的,却会被行业无情的淘汰。
  其次,利润率不要那么高的期望。做得好的5%、8%净利率就不错了。做得差一些可能就平了,再差一点就亏了。
  这个残酷的现实,让很多房企心态不好了。
  利润真的很低吗?武磊反问,政府调控,不会对一个行业的利润率负责,比如你当年大赚钱、高利润率的时候,也没给政府分过一分钱,那么现在不好做,亏钱了你跟政府说要给行业留利润,那对不起,做生意就是有赚有亏。
  继续换个思路看利润,过去黄金时代做地产,50%的净利润比比皆是,但如今洗牌转型白银时代有5%、6%就不错了,这从行业周期来说,利润回归社会平均利润,也算合理。
  只不过这一步来得太快,很多开发商还不能适应。
  但换行业横向看,其实,又会有欣慰之处。
  比如以今天的房地产与手机、家电、钟表等行业来比,管理与运营更精细化的手机、家电、钟表等行业做出来平均净利润率才2%、3%,房地产行业,本身管理和运营粗放,却反而有5%、6%的净利率,其实,比较而言,已经不错了!
其三,如何在低利润率背景下创新突围了?答案可能是能力为王。
  武磊强调,首先拿地把控是关键,拿地要把地价压下来,压到一个可以做的阶段,起码不亏。其次,是专业为王,房企要通过良好的运作降低成本,提升周转效率,增加产品溢价,最终使得盈利能力能够相对同行更优。
  值得补充的是,低利润率,其实也未必是坏事。
  某种程度上,低利润率,促进和加速了整个行业专业化能力的提速,能力强的房企反而能活得更好;同时,低利润率、高风险也开始加剧行业洗牌和行业集中度的迅速提升。
  三、楼市之进化
  未来的楼市,将会如何?
  1,开发商 “两大阵营”
  洗牌加剧,未来哪些开发商会活下来?
  在武磊看来,未来房地产的格局会逐渐形成上帝的归上帝,凯撒的归凯撒的格局。即基层民生的问题由政府来解决,而市场溢价,高品质,改善,奢侈的人居,更多交给市场来解决。
  未来第一类开发商就是做标准化产品,满足城镇低收入人群的民生需求,专门给政府做保障房、民生房的代建,这部分市场的特点是利润率较薄,但规模非常大,它是规模领先的战略。这会诞生一类开发商。
  此类开发商的供地、产品标准,成交对象、包含售价等等都是被政府管控的,做完之后可以获得一个比如5%、8%的合理利润,这类开发商所形成人居市场大约会消化掉30%到40%的市场份额,这其中,国企是行业担当。
  第二类开发商就是专注改善、品质、甚至奢侈生活的人居产品,他们会按照市场化的逻辑,客户需求的逻辑,美好生活的逻辑去做出好产品,创新产品,做好溢价,去服务好社会中产、上产人群,去定向、甚至个性定制,最大化满足他们对美好人居生活的需求。
  2,“产能过剩,人均面积大”是个伪命题
  一个数据让很多开发商对未来市场存在担忧。
  即中国的人均居住面积已经达到全世界最高,最新统计数据是人均居住面积达到40.8平米,中国的人均住房保有量已经过剩了。
  但武磊却反对这种认知。他的理由是,讲全国的平均数没有太多意义,核心因为中国的人均住房分布是极其不均匀的,中国这么大一个经济体,不同区域,不同城市,分化是非常严重的。
  武磊以东北五线城市人口在北京就业举例。在五线城市,他可能有人均100平米房的大房子,但这没用,因为他现在工作在北京,在北京可能三口之家只住一个40平米的小房子,人均只有10多平米,这样估算人均有110平米,但依旧有在北京买套大房子的强烈需求。
  所以单看平均数,是没有价值的。武磊强调,未来人口流出的、产业没有转型好的三四线城市,它一定会大量的住房空置,大量房子无人居住,而一、二线城市住房,又严重不足。
  3,局部战场:巨无霸和本土强势房企难分“胜败”
  行业集中度越来越高,区域型房企是否能生存?
  对此,武磊认为,在局部战场,巨无霸房企和本土强势房企,其实很难分胜败。
  这是一个有趣的分析。
  首先,品牌是否有差别,答案肯定是有,但差别并没想象中那么大。比如在一个局部市场,一个是5000亿规模的房企,一个是100亿的本土老牌房企,真正个体消费者在选择的时候,大企业品牌溢价和差异并没太大。
  其次,巨无霸房企会有规模优势,这个是显然的,巨无霸房企的财务成本,集中采购成本,人员成本等都会有差别,但它依旧有一个问题,就是巨无霸房企管理半径会比较大,管理资源铺排大,也有浪费和大企业毛病,因此一方面增,一方面减,规模效应所节省下的成本和优势和大企业的内耗、流程低效率等对冲,他的综合效应在局部不见得是最优的。
  其三,就局部市场而言,房地产的区域属地性很强,它不像手表,家电,比如说我是劳力士和其他杂牌,无论在哪个地方,好就好,差就是差。但是房子因为属地性,从来就是非标准化的,产品也完全看你的用心程度和他的产品力体系打造。
  而在局部市场,真正对城市发展的判断,对客户偏好的理解,对市场的把握,往往深耕本地多年的本土强势房企反而更加心中有数,他甚至会比全国性房企研究的更深入,理解更透彻,更能做出当地客户认为的好产品。
  所以如果把战场放在局部市场,未必巨无霸房企就会比本土强势房企强!
  而目前规模在200亿量级的和昌,亦不会担忧巨头房企的挤压,核心还是做好自己。

  图\和昌紫竹云山墅实景图
  四、和昌千亿“龙门”
  楼市洗牌,和昌怎么办了?
  1,前30强的门槛是1000亿
  如上述对行情,市场,政策、房企的分析,未来行业整体高位,但企业机会已经是结构性机遇,房企已经成为剩者为王,少数精英的零和游戏。
  即总蛋糕不增加前提下,你所增长的份额,往往是其他对手退出的份额。
  武磊判断,未来市场,1000亿应该是一个活下来的安全水平。
  这个安全水平的含义就是后来者和昌,在跃过千亿的安全规模门之后,以后每年再有自然稳健增长就可以在未来市场相对安全的活下来了。
  1000亿门槛,怎么算出来的?
  武磊算了一个行业格局的大帐。即未来这个10万亿的箱体行业,未来行业前30强的门槛应该就是1000亿。
  武磊分析到,未来10万亿的盘子集中度会加速提升:
  未来1到10强,加起来会有5万亿;
11强到20强,大概是2到3万亿左右,
21名到30名,整个规模只有1万亿,即平均每家1000亿。
  这样就解决了8、9万亿。所以长远来看,未来前30强可能会占据行业90%的蛋糕。
  剩下的份额就留给未来这个行业生存下来,榜上有名的100家企业。他们知名度小很多,但在局部市场,细分市场却差异化的活了下来。
  对和昌而言,和昌还很年轻,但目标远大,和昌要做的是抓住这一波窗口期,快速冲击行业30强,也就是说,和昌必须尽快冲击千亿,站在行业安全线之上。
  2,后起之秀,和昌冲千亿
  就在2017年年初,和昌正式提出2020年冲击千亿!
  千亿是门槛,是必须,但千亿对年轻后生和昌集团,是否有实力,有家底了?
  对此,武磊的答案是肯定的。
  正如一位大佬所说,今天的土地储备就是未来销售业绩的根基。
  和昌截止目前土地货值储备大概有1500亿左右,这是其一;
  其二,加上和昌收购的133亿莱蒙国际资产包,它未来可以贡献的产值是800亿,而且这些产值在未来2~3年释放出来,加上和昌自身的持续拿地和周转,未来冲击千亿,是有粮仓,有底气的。
  3, 50%的复合增长率
  截止目前2017年前11月,和昌销售171亿,快速冲击千亿,这似乎传统玩法到不了千亿高度。即使到达,时间也不允许。
  为此,和昌算了一个数,必须50%的年均增长率,才可以2020年冲击千亿。
  连续4年50%的复合增长率,这速度不比互联网公司差!
  武磊强调,这种增长靠自然增长,显然是不可能了,整个市场、行情和政策也不存在这个窗口期。对此,武磊给出的战略锦囊是依靠强大的并购杠杆去解决和昌超常规发展的难题。
  事实上,和昌是隐形的收并购高手,从名不见经传的和昌133亿收购莱蒙国际,就可以看出和昌收购的水准与力量。
  但一个更关键的追问是,中国楼市未来还有多少时间和空间去让和昌大玩收购?对此武磊的答案是最多3年。
  武磊谈到,三年之后,房企该淘汰的都淘汰了,剩下的都是一群狼了。在未来3年之内,你的收并购,特别是基于公司和资产包级别的收并购你能做到什么程度,将会直接奠定你将来的地产江湖地位。
  4,为并购现金流回正亮绿灯
  冲千亿,和昌并不会放弃利润!
  武磊强调,规模和利润其实并不矛盾,只要平衡好就可以。和昌未来,就是要建立在一个稳定的利润的基础上去追求规模。
  比如2016年和昌的利润与某TOP10内房企一样多,但该TOP10内房企销售规模却是和昌的10倍。未来的和昌,会继续坚守规模利润平衡,绝不会为了利润放弃规模,也不会因为规模放弃利润,这种平衡要求,对和昌投资拿地提出了更高的要求。
  对此,武磊举例到,和昌投资基本会有三个指标进行衡量,即销售净利率不低于10%,而ROE不低于20%,以及现金流回正在12个月以内。
  和昌投资拿地选项基本上是十选一,比如城市公司每周都会开投资会,这个会上大概会上来10到15个项目,最终可能通过会议的只有三、四个项目,最终落地的只有一到两个项目,这就是和昌目前为了确保稳定利润上追求规模目标下的投资精挑细选的举措。
  与其他高周转的房企,强调现金流回正时间1年左右相比,和昌为适合并购模式促发展,给并购后开发运营周期上亮绿灯,即和昌收并购项目现金流回正不要超过18个月。但对其他招怕挂的项目,和昌现金流回正要求是12个月,即一年周转一圈。
  其次,为何收并购项目更长,一则因为考虑收并购的前期的复杂性,需要延长周期,二则销售净利率和ROE指标相对设置较高,所以对现金流回正指标就可以稍微放宽一点。
  五、“和昌牌”并购力
  面粉与面包一样贵,招拍挂这条路越来越走不下去。
  未来招拍挂会慢慢进入到搏傻阶段,即拿不到地不开心,拿到地了也不开心,可能最终的结果就是拿完地以后可能还不如买国债收益高。
  和昌弯道超车,凶猛拿地一个绝招就是“和昌牌并购力”。截止当下,和昌今年拿了20多个项目,基本都是并购为主,目前拿地货值突破1000亿。
  1,“和昌”并购力
  一个问题是,在并购拿地从过去暗度陈仓到如今红海竞争后,为何和昌能够屡战屡胜?
  对此,武磊总结了三大原因:
  第一,  和昌基于快速发展的渴望,和昌人拿地非常勤奋,对土地的渴望非常强烈。在武磊看来,和昌基本上每个公司员工都是一个二手地拓展员;
  第二,  和昌公司不大,也不是上市公司,决策效率非常高,而且合作模式比较灵活。比如上市公司有很多业绩上的要求,类似都希望并表,和昌没这个诉求,只要实际控制权在和昌手里,可以不并表,以及做小股操盘、甚至做代建,和昌的并购模式相当灵活。又比如作为掌舵人的武磊,也经常冲到一线,面对面快速决策拍板。而类似其他上市大型房企,往往需要城市公司,区域公司、集团总部层层决策,周期太漫长,让业主等不起,谈判耐心都没有了。
  第三、和昌并购、收购的专业能力比较强,并不输于一线开发商。
  首先和昌并购人才很多都是从TOP10标杆出身,人才过硬;
  其次,和昌认为,收并购完全靠信息多、靠关系多是不长久的,因为你的关系和信息跟整个市场相比肯定是少的,这不是一个特别关键的因素。
  其三,关键的因素是你对业主方来说,跟你交易,你凭什么能从内心上瞬间打动他?对此,很有自己的绝招,第一,你决策快不快,第二,你谈得深不深入,你能不能迅速了解到他的诉求,能不能了解到他真实的想法,能不能设计出来符合他想法、也符合自己利益的交易方案。第三,你的风控能力怎么样。正是这三点,锻造了和昌人并购的专业能力。
  2,能力为王,钱跟能力走
  之前武磊认为,只要有地就能赢,只要有钱就能赢。
  但自从和昌大行并购之道后,越来越发现,有钱的人和有地的人,往往最缺的是能力。
  这个所谓的能力,即是能够有效把土地和钱结合起来的能力,既能把钱投出去的能力,以及能把地运作好的能力,这些能力在当下乃至未来市场变得越来越有价值。
  基于此,和昌战略打法也开始从资源导向转向能力导向。
  武磊经常与同事分享的一句话是:如果你要花100元买包烟,你真的要支付100元现金给店员;但如果你要花100亿买个公司,反而因为你资产的质量优质,因为你运营能力够强,反而会有钱公司主动找过来联合投资,甚至是他成为主力,而你自己只需要象征性或低比例的出资。
  通俗的说,就是你有强能力了,就不用你去找钱,而是钱主动来找你。
  3,和昌收购:口碑就是力量
  二手地,肯定比公开拿地利润要好很多!
  和昌经过全国各地频繁收购尤其是收购莱蒙获得800亿货值后,特别多的并购机会主动找过来。
  武磊自信的说,目前全国几个重点城市,比如杭州,只要有二手地,基本上都能经和昌的眼,即基本和昌都能优先看到,然后才会传到市场上去。比如和昌在杭州目前有6个项目,这6个项目,其实只有一个是招拍挂拿地,其他全是收并购渠道获得。
  和昌目前在杭州基本形成比较稳定的收并购信息通道。目前杭州有人想卖地的话,基本都会跟身边同行朋友问,到底跟谁联系会好一些?这些同行朋友就会推荐说:“之前给和昌介绍过项目,还挺靠谱,项目做得也很快,效率高,你可以更他们谈谈。”
  如此,一传二、二传三……时间长了,和昌说到做到,慢慢口碑就出来了。
  六、和昌的“城市口味”
  招拍挂还是并购,都是拿地手段的问题,冲击千亿的和昌,更大命题是——在哪里布局?
  特别是200亿规模阶段的和昌,城市数量与城市产值,又该如何取舍?
  这些都是摆在武磊面前的问题。
  1, 博傻游戏:不会轻易尝试三四线城市
  与其谈楼市,不如谈城市,世联研究有这样一句经典话术。
  目前一二线受限,部分三四线成交暴涨,且房价也轮动上涨,是否和昌就要加速布局三四线?
  答案是否定的。
  因为在中国一二线城市做地产容量还是很大,而三四线城市则更多是无奈的“割韭菜”,缺乏持续的本土实力和消费力支撑。
  目前的部分三四线火热,更多是一二线政策限购超级后的外溢需求,并非本身三四线的实力支撑。
  反过来说,今天开发商部分布局三四线,更多是投机策略,是短期策略,不会长久。
  比如在上涨通道上,2015年黑龙江齐齐哈尔房价在3000元\平米,而2016年下半年一下就涨到7000元\平米,请问是否值得再追涨?
  武磊的答案有两点,其一,三四线城市投资,其实就好比是一个垃圾债券。本身收益很差,但此次少数垃圾债券大涨,是因为一、二线限购的机会,带来一波短期上涨,这是外来的力量的功劳。比如齐齐哈尔一直是人口净流出城市,房价被恐慌追涨至7000元\平米,就好比强力割韭菜,往往透支了齐齐哈尔城市今年和未来几年的住房购买力。
  第二,7000元\平米再接盘,其实就是一个“博儍”游戏,即未来会不会有人比你更傻,如果有更傻的人接盘,你才有可能解脱。
  不会轻易尝试三四线城市,这是武磊的态度。
  但同时,对于类似像惠州这样三四线城市,他并非定义为三四线,而应该属于环核心城市带。
  基于此,和昌未来城市布局整体立足长三角,珠三角和京津冀的核心20个城市布局。基本围绕20个战略核心城市深耕+再加20个城市周边的区域轮耕。
  核心城市采取深耕策略,而环线城市,卫星城则不能恋战,采取轮耕策略即可。
  2,千亿布局: 20城*50亿的游戏
  中国当下一、二线核心城市的楼市容量是不错的。往往这些城市整体楼市年度份额起码是1000亿,1500亿水平之上。
  武磊算了一道数学题,即在一个千亿总量之上的城市,如果做到5%的市占率,大约在城市占比TOP10,大约就有50亿的年销额。
  那么,和昌如果未来要做1000亿,就只需要布局20个城市即可。
  反过来,能否减少城市投资,提升单个城市市占率和产值,这样就可以精选更少更优城市,对此,武磊的答案是NO。
  如果和昌要在一个1000亿的城市一定要做到100亿或是150亿以上,这是可能的,但付出的代价是巨大的,资源是巨大的,这也需要时间的积累,全面开花,个个100亿,150亿不太现实,这会陷入城市规模陷阱。
  但是反过来,如果你在一个城市首先做到5%市场占有率,这个压力并不大。
  比如在这样的核心城市,房价均价是2万\平米,50亿销量就只需要1年卖25万方就可以了,就相当于两个10多万方的项目,每年每个城市储备2个半、3个项目就可以了。
  以杭州为例,和昌2016年6月份成立城市分公司,到现在已经有6个项目同时在运作,2017年卖40亿也是轻轻松松。同样类似苏州、合肥这样的城市,只要适当深耕下去,每年做到50亿目标,可行性是很高的。
  据了解,目前和昌已经进入16个核心一二线城市,收购莱蒙国际资产包后就迅速变成19个城市,未来和昌继续拓展的20个城市,并持续深耕,20*50的千亿游戏就不是难题。
  3,  深圳是太阳,单核城市多是“黑洞”
  如何辩证理性看待一二线城市和周边城市?对此,武磊强调
  首先,一二线城市虽然调控受限,但并不是全限,所有一二线城市还是留有市场口子的,即比如满足本地购房几个条件后,依旧有资格,能够买到刚需、改善的楼盘,这也是能够支撑企业业绩的现金流的。
  其次,虽然一二线城市经济强劲,但未必所有的二线环线城市都值得进入。这是因为有的二线城市是太阳,而有的二线城市却是“黑洞”。
  所谓太阳,就是好比深圳、杭州这样的强辐射城市,这样的城市就像一个太阳,它不停往外散发光芒,外溢到周边,比如惠州与深圳,人口的外溢,产业的外溢,轨道交通的链接,深惠已经一体化了,所以深圳属于太阳型城市。
  而对比合肥等单纯单核城市的周边,是否值得进入?武磊的回答很有说服力,合肥就是黑洞型城,即合肥本身产业并不丰盛,它对全省资源、产业和人口是纯粹吸附性的,它就像一个黑洞一样,持续吸收全省的资源和优质能量。
  所以,黑洞型城市周边城市,和昌需要谨慎进入。
  4,  高铁和轻轨的利好效应,能否持续?
  高铁对楼市是一剂猛药,但当下更直接的问题,已经涨过几轮的一、二线周边高铁周边城市是否值得继续投资?
  对此,这个答案武磊是相对不乐观的。
  首先,高铁和轻轨肯定会带来一些变化,但问题核心是这些人群能否长期忍受这种城际穿梭的变化和辛苦,他能否形成一个巨大的体量,能否成为一个细分市场,这需要真正思考。
  比如往往点对点的城市对接,往往才有持续价值,比如工作在深圳,生活在惠州,如今距离很短,几条高铁、地铁、轻轨低成本、短时间直达,是能够支撑一部分客户人群的。
  但更值得严峻的问题也需要重视,即美国城市有很多这种穿梭模式,但美国人大多不用加班,到点都走了,但中国核心一二线城市的企业员工往往下班时间不一定,很多人7点、8点、甚至10点下班才能离开,那么城市高铁还会运营吗?这对社会公共资源浪费是很大。所以高铁响应不了中国人目前这种GDP6.7%的高增长,多加班的工作方式;
  其次,如果生活的惠州城市,如果政府给予的人居配套和资源是不持续投入和支持的话,人居的城市配套不满足也将面临这样的人群会更少。

  图\地产总裁内参老潘专访后与和昌集团董事长武磊合影
  七、能力为王:和昌3大能力平台
  未来整个行业回报水平会逐渐回归到社会平均回报水平!
  那么,最终你靠什么来赚钱,靠什么来保障企业安全?武磊给出的答案就是能力!
  未来房地产将进入能力为王的时代。
  过去开发商是自己有地有资源,所以所有的地产服务商跟着开发商,这就不需要太多能力,但今天乃至未来伴随房地产激烈竞争,进入零和游戏阶段后,你就真的需要能力,而且今天有能力的房企,往往不缺钱、不缺地,因为钱和地都会被他吸附过来,主动跟着能力走。
  基于对未来的判断,和昌面向未来核心打造三大能力平台。
  第一个叫开发运营能力平台。这个平台要求和昌开发效率要比别人高,成本把控比别人好,产品比别人有竞争优势,各方面东西都比别人强。
  比如这个平台对标的对象就是某TOP3房企,全面学习他的均好能力,即操盘能力很强,效率比较高,成本控制也不错,产品力打造的也可以。和昌未来就是要打造这样一个能力平台。
  第二个叫投资和募资平台。就是能够募集来更便宜的钱、更优质的资金,能够投出去更优质的项目,这就是投、募资能力平台。
  未来这个平台可能就像房地产资金,比如像黑石,即既能承担一个募资的行为,也能够承担起投资得很好的结果;
  第三个叫资产运营平台,这个可能包括和昌物业公司,和昌管理的资产,比如商业管理公司,写字楼管理公司,酒店管理公司……等。
  武磊强调,这三个平台都是基于能力去打造,没有一个是基于资源积累的,但是和昌不担心不能召集资源聚集,因为只要和昌能力,达到一定高度和远远超过行业平均水准的时候,各种资源就会自然向你来倾斜和吸附。
  比如当和昌通过强大、灵活的收购能力,拿下莱蒙国际这个高质量资产后,目前就有4家知名金融机构主动找到和昌,都纷纷主动要给和昌配资,而4家方案中,最好的条件是和昌自己不用出一分钱也可以。

  如今地产商业模式都爱讨论轻资产还是重资产?
  武磊的回答完全是新思路,即轻资产、重资产都不对,和昌更强调的是资产本身的质量和水准。
  首先,如果完全是轻资产,就可以撬动优质资产,快速做大,但问题是你只靠能力赚钱,就失去了以能力带来资产本身的增值。就是你只能卖服务了。
  其次,当你的业务能力足够释放出来,而且被别人认同的时候,会有资产愿意让你为他打理。比如说小股操盘,但是这种情况下如果和昌在董事会层面上能够占据绝对的话语权,所以即使小股操盘,也可以获得尊敬和绝对话语权。
  八、孤注一掷“用年轻人”
  看和昌人发的朋友圈,你会发现他们是一家互联网公司、平等尊重,活力四射。
  1,可怕和昌人:平均30岁不到,高管平均32岁
  互联网圈有一个观点:你没有错,只是你老了!
  可怕的和昌人!
  和昌现在平均年龄多少?答案是30岁不到。
  核心高管平均年龄猜多少?答案是“32岁”!

  图、代言和昌人活力的80后掌舵人
  和昌人虽然年轻,但他们大多一入行就开始做地产了。武磊以自己举例,“这10多年,我一直在各种地产峰会和场合聚会上,我永远是桌子上最年轻的那位,从一毕业加入万科到今天和昌,一直是这种局面,就是一坐在那儿,一看大家都至少比我大5岁以上。”
  很多时候,年轻,是一种巨大优势。
  武磊继续举例,即和昌当时跟某知名房企资产包谈判的时候,对方都是60后,不管是从精力还是从熬夜、喝酒,或者说对事情的反应速度,年轻人的反应速度会更快,虽然他们江湖地位高,行业阅历丰富、经验更强,但是他反应一件事需要10秒钟,我可能只要2秒钟,也许我反应的没有他反应的那么全面、有针对性,但是我可以通过这种快速学习方式来弥补年轻人的经验、能力上的不足。
  比如你可能是一个大师和专家,但是你做这个事每天只能工作8小时,多了就受不了,但是年轻的和昌人可以工作16个小时,还是短期是一个60分或者70分的人,但通过这个时间和努力的弥补,是能够弥补经验和知识这个东西的。
  核心就在于房地产这个行业并不是说你牛你永远牛,我想模仿你,其实很快的,因为房地产,它不是一个高精尖的科技,不是什么生物技术、高科技、互联网、计算机,你永远在进步,你永远在领先,我永远跟不上你。但是房地产行业,你今天有新东西了,只要我愿意学,1个月能学来。
  特别是对房地产这样一个长周期的生意来说,这个学习的时间其实是很短的,我们完全可以通过我们的高效率和我们的年轻人的努力、上进的劲头弥补起来这个东西。
  武磊开玩笑说,当和昌人跟对手坐在一起,当他们需要泡枸杞水的时候,和昌人就觉得特别信心加分了。
  2,和昌与一线房企的人才PK逻辑

  和昌企业很年轻,和昌员工也很年轻。
  武磊坦言,如果说把一线房企的经营人才和和昌最牛的拿出来做一个总决赛,那么他们肯定打得和昌人找不着北。
  但现实却不是这样,因为和昌公司小,和昌这些最优秀的人才,他们可以把精力倾注到每个项目上,即总共就30、40个项目,他们可以在每个项目有1\3的能力和能量;
  但一线房企现在一座就1000、2000个项目,它管理的幅度更大,管理的半径更大,管理的体量更大,即使他最优秀的人多,也被大幅度摊薄,比如可能只有1\20的能力。
  如此比来,和昌反而甚至超越一线房企。
  除了快速学习,不怕犯错,允许犯错,包容,激情进取都是年轻企业、年轻人的特征。比如针对传统房企高管,总经理,他们大多在40岁、甚至50岁以上了,他们很早就身价千万、财务自由、且功成名就了,他们江湖地位有了,财富也自由了,他们对事业的进取心可能并没有大。但相对和昌年轻中高管,不管是在物质上,还是在个人价值追求上,还是在公司平台的追求上,他们的进取心是非常强的;
  同时,他们没有包袱,没有因循守旧的路径依赖,习惯依赖,只要给他希望,给他目标,给他机会和平台,他往往反而很容易杀出一条血路,迅速突围。
  九、冲千亿的3个担忧
  冲击千亿,有何担忧?在武磊看来核心有三点。
  第一是外在的政策风险。
  即如果调控政策继续超过武磊的预期,比如再持续3、5年,这对行业杀伤力是很大的,特别是现在限签持续不松开,就会带来房企未来现金回流出现问题,比如很多之前拿地比较激进的开发商,此刻已经感受到威胁了。
  又比如布局相对单一有限的城市开发商,一个城市如果执行限签政策执行得特别左,那么,就会直接导致房企现金流断裂,企业面临破产风险。
  目前和昌全国性布局,东边不亮西边亮,相对问题还是不大,但如果政策调控继续深入下去,显然会影响和昌未来的高速增长。
  第二是个性化风险,即年轻团队的潜在风险。
  的确和昌的团队很年轻,年轻难免犯错误,有些时候他犯错的点,严重不严重是很难界定,比如在小处犯个错没关系,但如果在大处犯错,可能就会直接影响到一两个项目的运转,这个时候和昌就要加强培训,加强交流,需要给这些年轻人足够多的关注和指导,同时,提前基于对可能出现的风险提前进行准备和化解。
  所以,和昌既然选择了用年轻的团队,选择了他们这种激情,选择了他们阳光、向上的积极的同时,就必须同时通过加强培训、加强交流,充分给予指导。
  第三、如果行业调控遭遇其他外力或情况, M2继续增发,市场重新打开,所以难受的中小开发商又日子过得舒坦,那么和昌目前所依赖的收并购竞争优势,即这种快速的规模跳脱和收购平台资产包的机会,就会缺乏并购的对象和机会,这就会规模冲击千亿形成一个影响。
  小结:
  和昌——后起之秀,不畏艰难,谋定而后动,从资源导向向能力导向,以并购高手为隐形能力,正在未来3、5年地产舞台,上演自己冲击千亿的奋斗者故事。


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